leskiv.ru

КАК ПРАВИЛЬНО КУПИТЬ КВАРТИРУ и НЕ ОКАЗАТЬСЯ НА УЛИЦЕ

kak-kupit'-kvartiru

В этой публикации я расскажу вам на конкретном примере из моей практики о том, как правильно и как не правильно покупать квартиру на вторичном рынке жилья.  

Я специально не затрагиваю вопросы покупки жилья на стадии его строительства (в домах-новостройках), поскольку эта тема требует отдельного рассмотрения.

Что такое вторичный рынок жилья? Все просто  — на вторичном рынке продается жилье, которое уже имеет собственника или собственников, как правило, юридически оформивших свое право собственности.              

Итак, Вы не хотите ждать год-два или даже несколько лет, пока будет построен дом с Вашей будущей квартирой, и поэтому Ваш выбор пал на уже готовое жилье.

Что же нужно сделать для того, чтобы в результате покупки квартиры не остаться без денег и жилья?  В дальнейшем мы разберем все этапы этого непростого пути.

Но сначала реальный случай из моей практики.

Молодая семья – Елена и Владимир очень долго мечтали о своем собственном жилье.  Наконец, продав трехкомнатную квартиру, в которой жило фактически несколько семей – родители Елены, семья ее брата, и сама Елена с Владимиром, взяв в долг недостающую сумму, молодые люди получили возможность приобрести для себя небольшую квартиру в Москве. Они обратились в одно очень известное агентство недвижимости, которое взялось подыскать для Елены и Владимира однокомнатную квартиру и оформить сделку. Через некоторое время подходящий по цене и месторасположению вариант был найден, покупатели дали добро на совершение сделки.   

В результате молодые люди, в течение месяца-двух после обращения в агентство должны были стать собственниками квартиры и въехать в нее. Забегая вперед,  скажу, что новоселье Владимиру с Еленой удалось справить только спустя два с половиной года — после титанических трудов и прилично потратившись на судебную тяжбу с продавцом и бывшим собственником квартиры. И это им еще очень повезло, что они нашли адвоката – специалиста в области недвижимости, который в их ситуации сделал почти невозможное, ведь шансов выиграть дело в суде у них практически не было.

Но, обо всем по порядку. Обратившись в агентство недвижимости, молодые люди допустили главную ошибку – выдав необходимые доверенности на работников агентства, они посчитали, что на этом их участие в оформлении своих прав на квартиру закончилось. И все дальнейшие действия они попросту пустили на самотек, полностью доверившись риэлторам. Последние, может, и хотели искренне помочь героям нашей истории, но самый главный их интерес – получить свою комиссию со сделки, выступив, по сути, посредником между продавцом и покупателем. После регистрации сделки агентство считает свою работу выполненной, «заслуженно» получает свои проценты и «умывает руки». А дальше — дальше все, что происходит или может произойти, становится головной болью покупателя. Тем более, что по договору с агентством недвижимости, оно никакой ответственности за последствия своей работы не несет.

Так получилось и в нашей истории. Собрав стандартный пакет документов, и не озаботившись более серьезной и глубокой проверкой приобретаемой квартиры и ее продавцов, агентство вышло на сделку – составили и подписали договор купли-продажи, подали документы в регистрационную палату для регистрации сделки. Ровно через месяц Елену с Владимиром пригласили в офис агентства недвижимости, где торжественно вручили им свидетельство о праве собственности на квартиру, передали ключи и поздравили с предстоящим новосельем. Окрыленные, казалось бы, удачным завершением сделки, молодые люди помчались на новую квартиру готовиться к переезду. Каково же было их удивление, когда дверь им открыл незнакомый мужчина. Ведь агентство и продавец уверяли, что в квартире никто не проживал, а все вещи ее бывший владелец должен был вывезти еще две недели назад.

Дальше еще интереснее – незнакомец заявил, что никогда никому не продавал квартиру и живет в ней уже более пятнадцати лет, а Елену с Владимиром видит впервые. Последнее, впрочем, оказалось правдой — молодые люди тоже впервые видели этого человека. Более месяца назад, когда они приезжали в сопровождении риэлтора и продавца на просмотр квартиры, в ней никого не было. Со слов продавца и из предъявленных им документов следовало, что в квартире никто не проживает и даже не зарегистрирован. Так кто же этот таинственный незнакомец? Оказалось, что это некто гражданин Н., который проживает в этой квартире с незапамятных времен, здесь же зарегистрирован его взрослый сын, который живет в другом месте. А сам он только неделю как вернулся из санатория, где пробыл около полутора месяцев. Получалось, что когда Елене с Владимиром показывали квартиру, Н. действительно мог находиться в санатории, поэтому они его и не встретили.

Заподозрив неладное, молодые люди вернулись в агентство и потребовали разъяснений. Но там только развели руками и предъявили им копии всех документов, которые они собирали для сделки. По бумажкам действительно все было как будто бы «чисто». Из документов следовало, что Н. на самом деле когда-то был собственником этой квартиры, но, примерно три месяца назад продал квартиру некому гражданину К., выписался из квартиры сам и выписал своего сына.  Этот К. и выступал продавцом квартиры для Елены с Владимиром. Перед сделкой К. предъявил свидетельство о праве собственности на квартиру на свое имя, договор купли-продажи квартиры с Н. и выписку из домовой книги, согласно которой в квартире никто не был зарегистрирован (в дальнейшем выяснилось, что  выписка была поддельной). Этот К., войдя в положение молодой семьи, даже сделал Елене с Владимиром некоторую скидку с первоначально объявленной цены, чем окончательно расположил их к покупке у него квартиры. Надо ли говорить, что, положившись на добросовестность риэлторов, занимавшихся оформлением сделки, Елена с Владимиром никаких мер к проверке так называемой юридической чистоты квартиры самостоятельно не предпринимали.

И вот результат такой доверчивости – будучи формально собственниками, вселиться в квартиру они не могут, так как там проживает один из прежних собственников, который к тому же заявляет, что только он является единственным законным владельцем квартиры и затем оспаривает в суде сделку с квартирой, совершенную Еленой с Владимиром. Молодые люди были вынуждены обратиться к адвокату. Началась долгая судебная тяжба, которая хотя, и закончилась для Владимира и Елены благополучно, но стоила им многих сил, нервов, времени и денег.

В большинстве же случаев, подобных описанному, покупатели такого жилья остаются как без денег, так и без квартиры.

Наиболее часто допускаемые ошибки при покупке квартиры

      Итак, какие ошибки допустили герои этой истории при покупке квартиры?

  1. Елена и Владимир, прежде чем решиться на покупку квартиры на вторичном рынке, не изучили возможные риски, которые объективно существуют в этом сегменте рынка.
  2. Договор с агентством недвижимости, который был заключен, не содержал никаких мер ответственности агентства в случае признания сделки купли-продажи недействительной или расторгнутой.
  3. Елена и Владимир не контролировали работу своих риэлторов. 
  4. Будущие покупатели квартиры не приняли достаточных мер к проверке юридической чистоты приобретаемой квартиры.
  5. Проверкой юридической чистоты квартиры занимались риэлторы, а не юристы (адвокаты). Их не насторожил ни одни из факторов, свидетельствующих о проблемности квартиры, на которые опытный юрист-профессионал сразу обратил бы внимание.

Прочитав эту историю, кто-то подумает, так может вообще отказаться от приобретения квартиры на вторичном рынке?

Но, во-первых, на рынке новостроек тоже есть свои, специфические риски, не менее, а порой, даже более «страшные». Во-вторых, при грамотном подходе к покупке вторичного жилья, все имеющиеся риски можно свести к минимуму.

Итак, что же необходимо предпринять, чтобы покупка жилья не превратилась в кошмар и прошла успешно?

Что нужно сделать, чтобы покупка жилья прошла успешно

  1. Во-первых, необходимо иметь четкое представление, какие риски существуют при покупке жилья на вторичном рынке.  Общее правило таково  — чем больше у квартиры сменялось владельцев (собственников), тем больше возможных осложнений и тем выше риски. Важно также, каким путем продавцы и предыдущие  владельцы квартиры становились ее собственниками — в результате приватизации, вступления в наследство, раздела имущества между бывшими супругами, при иных обстоятельствах, требующих особого внимания. Так, например, если квартира была приобретена в собственность путем ее приватизации, особое внимание следует обратить на наличие лиц, проживавших в квартире на момент ее приватизации и имевших право на участие в ней, а также на несовершеннолетних, временно отсутствовавших лиц, не включенных в приватизацию по тем или иным причинам. Все это та категория лиц, которые могут оспорить результаты приватизации и все последующие сделки с квартирой. Соответственно, приобретая такую квартиру, покупатель должен максимально обезопасить себя от возможных притязаний на квартиру со стороны этих лиц. В дальнейшем я расскажу, как это можно сделать.
  2. В случае, если Вы заключаете с агентством недвижимости договор на выполнение определенных работ (договор поиска, агентский договор, договор поручения), обращайте внимание на условия договора, определяющие обязанности агентства и его ответственность. Прежде, чем подписать такой договор, желательно проконсультироваться с независимыми юристами по условиям этого договора.
  3. Принимайте самое непосредственное участие в проверке юридической чистоты покупаемой Вами квартиры, контролируя действия Ваших доверенных лиц. Возвращаясь к истории Елены и Владимира, следует сказать, что если они хотя бы присутствовали бы при получении продавцом квартиры выписки из домовой книги — документа, в котором указано, кто и когда был зарегистрирован в квартире и кто, когда и куда был снят с регистрационного учета («выписан» из квартиры); либо перепроверили  предоставленные им сведения по другим (независимым) каналам, будущих проблем удалось бы избежать. Помните, что риэлтор – это не юрист, и доверяйте проверку юридической чистоты квартиры профессионалам – юристам и адвокатам, специализирующимся на сделках с недвижимым имуществом. Но, даже их работу желательно контролировать, а эффективным с Вашей стороны контроль может быть только при обладании Вами достаточной информацией в данном вопросе.

В одной публикации невозможно раскрыть все проблемы, с которыми сталкивается покупатель жилой недвижимости, ее назначение в другом – обратить внимание читателя на всю серьезность данного вопроса, и призвать его к повышению уровня своей информированности и грамотности в рассматриваемой сфере.

Если перед Вами стоит вопрос приобретения жилья на вторичном рынке, и вы не обладаете достаточными познаниями и навыками, не рискуйте – обратитесь к профессионалам. Ведь скупой платит дважды.

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on vk
VK
Share on odnoklassniki
OK
Share on whatsapp
WhatsApp